پدیده زمینخواری و ادعای سازمان ثبت اسناد و املاک
در یاداشت خیلی قبل تر نوشتم زمینخواری اقدام برخلاف قانون، به معنی خوردن زمین نیست یا به معنی زمین خوردن (افتادن) نیست واژه زمینخواری یک پیامد نامطلوب (تالی فاسد) است.
در موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی روز به روز با شرائط اسفبارتری مواجه می شویم و نظاره کردن در چگونه سر درآوردن ساختمانی مجلل خوش نشینی از دل خاک زراعی، در اراضی زراعی و باغی آزارمان می دهد.
پدیده زمینخواری متأثر از مدیریت غیرحرفه ای به یک زخم کهنه و درد مزمن تبدیل شد. اثر اعمال سلیقه و تست و آزمون دهه اول انقلاب را می توان با تضعیف جایگاه ساختار دستگاه متولی زمین جمع کرد و در لابلای قانون اراضی دایر و بایر و قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت اسلامی پژوهش نمود. دستگاه متولی امور اراضی که الغای مالکیت ارباب و رعیتی را به اجرا درآورد، از وزارت خانه اصلاحات ارضی به سازمانی با تعداد اندکی کارشناس باقیمانده توانایی کشیدن بار حفاظت از اراضی زراعی و باغی را نخواهد داشت و یک پیامی از این افول تشکیلاتی قابل دریافت است .
ادعای سازمان ثبت را می توان با ملاحظه ماده یک و دو[1] قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي
و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام، واهی دانست و رد کرد زیرا حفظ کاربری حقوق مستتر در مالکیت است و امکان افراز و تفکیک و صدور سند توسط سازمان ثبت فراهم می شود و سازمان مزبور عملیات افراز و تفکیک اراضی زراعی و باغی را انجام داده و ممنوعیت مفاد ماده دو را نادیده گرفته و هیچگاه در مقام مخالفت نظری ابراز نکرده و شرائط را همیشه برای پدیده زمینخواری هموار کرده است.
اگر به نسخ قوانین زمینه ساز در پدیده زمینخواری، مانند قانون زمین شهری توجه نمی شود، نشان از عدم وقوف بر فرایند ها در سیستم های حفظ کاربری اراضی کشور است.
با ملاحظه ماده 14 قانون زمین شهری[2] می توان دریافت، اگر قانونگذار به حفظ کاربری اراضی کشاورزی و امنیت غذایی اهمیت می دهد، چرا در این ماده فرایند تبدیل وتغییرکاربری، افراز وتقسیم وتفکیک باغات و اراضی کشاورزی ویا آیش ( اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد قانون زمین شهری، بلا اشکال دانست ؟
در بررسی مصوبات کمیسیون ها و برخی آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری دائر به ابطال مصوبات می توان دریافت، بسیاری از موافقت های کمیسیون ها در تغییر کاربری و یا واگذاری بی پایه و اساس بوده است، چون می توان استنباط کرد که صاحب رای موافق اساسا نمی دانست شأن حضورش در کمیسیون به موجب چه قانونی و با چه تکالیف و اختیاری از سوی قانونگذار به مخالفت و یا موافقت انجامید و تبعات موافقت و یا مخالفتش چه پیامدی دارد.
مفاد ماده 14 و 15 قانون زمین شهری را با فحوای مفاد تبصره 1 و 2 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی مصوب 74 و اصلاحیه های بعدی[3] مقایسه کنید. آیا مقایسه کلامی و فحوایی مورد خواسته نشان دهنده عدم وقوف بر فرایندها نیست ؟
بحران زمین نه تنها در ایران بلکه در بسیاری از کشورهای جهان وجود دارد، اما در کشور خشک تا نیمه خشکی مانند ایران از دست دادن اراضی آبرفتی دارای بهترین خاک زراعی مانند کشتی نشسته ای که جای خود سوراخ کند علی القاعده از عجایب امور اجرایی است.
در شیوه های اجرایی حفاظت از اموال و منابع باید به برخی مؤلفه ها اهمیت داد
مؤلفه هایی مانند فساد پذیری- کاهش ارزش - شرائط و امکان تزاید و تکاثر- امکان تغییر شکل- امکان تغییر ماهیت- و… سبب می شود، شیوه های حفاظت متناسب سازی شود. نمی توان از کالایی مانند یخ بدون ایجاد شرائط لازم حفاظت نمود بی تردید در مدتی معین بسته به درجه حرارت محیط یخ تغییر شکل می دهد و به آب تبدیل می شود و آب پس ازمدتی تبخیر شده و شکل کالای در اختیار از ماده قابل تحویل خارج می شود.
برای هریک از مؤلفه های فساد پذیری- کاهش ارزش - شرائط و امکان تزاید و تکاثر- و… مثال قابل بررسی وجود دارد، اما ورود به آن خارج بحث می شود.
اگر به حل مسئله از طریق توسعه مدیریت و انجام مهندسی مجدد توجه نمی شود و مدیریت حفظ کاربری با وضع قانون، درآمد محور دنبال می شود و با اصلاح مکرر قانون، مجاری امور از سطح مدیریت فنی اقتصادی به سطح مدیریت حقوقی تنزل داده می شود، پدیده زمینخواری یک پیامد نا مطلوب مدیریت فشل و آثار نمایان ناتوانی در حل مسئله پس از طول سه دهه است
[1] - ماده 1ـ وزارت جهاد كشاورزي موظف است به منظور ارتقاء بهرهوري عوامل توليد، تخصيص بهينه منابع و جلوگيري از تفكيك و افراز و خرد شدن اراضي كشاورزي (اعم از باغها، نهالستانها، اراضي زيركشت، آبي، ديم و آيش آنها) حداكثر ظرف مدت شش ماه از تصويب اين قانون، حد نصاب فني، اقتصادي اراضي كشاورزي را براساس شرايط اقليمي، الگوي كشت، ضوابط مكانيزاسيون و كميت و كيفيت منابع آب و خاك تعيين و جهت تصويب به هيأت وزيران ارائه نمايد.
هيأت وزيران نيز موظف است حداكثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فني، اقتصادي پيشنهادي را بررسي و تصويب نمايد.
تبصره ـ در صورت تغيير شرايط و ضوابط مذكور جهت تعيين حد نصاب، دولت ميتواند با پيشنهاد وزارت جهاد كشاورزي و رعايت مفاد اين قانون، نصابهاي تعيين شده را تغيير دهد.
ماده2ـ تفكيك و افراز اراضي مذكور به قطعات كمتر از نصاب تعيين شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتي از قبيل صدور سند مالكيت تفكيكي يا افرازي مجاز نخواهدبود. براي اينگونه اراضي در صورت تقاضا، سند مشاعي صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعي بلامانع است.
[2] - ماده 14 ـ تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش ( اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.
تبصره ـ نقل و انتقال اینگونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است.
ماده 15 ـ هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
[3] - تبصره 1 ( اصلاحی 1/8/ 1385) تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی ، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد.
نماینده دستگاه اجرایی ذیربط می تواند بدون حق رای در جلسات کمیسیون شرکت نماید.
سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید. دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمان های جهاد کشاورزی استان ها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می گردد و عهده دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده ، بررسی کارشناسی اولیه ، مطرح نمودن درخواست ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می باشد
تبصره 2 ( اصلاحی 1/8/ 1385 ) – مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها ، وزارت جهاد کشاورزی است ومراجع قضائی و اداری، نظرسازمان جهاد کشاورزی را دراین زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضائی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود
/* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;}
